נדל"ן למתחילים

להשקיע בנדל"ן זה ממש לא דבר פאסיבי, אפילו להפך! סופר דופר אקטיבי (בעיקר בהתחלה לפחות). צריך ללכת לראות דירות, לדבר עם מתווכים, להיעזר באנשי מקצוע ולהתעסק עם הבנק ועם שוכרים.

במדריך זה אני לא עומד לדבר איתכם על "מציאת הדירה מתחת למחיר השוק", "פינוי בינוי" או "דירה על הנייר".

אני עומד לדבר אתכם על למה בכלל משקיעים בנדל"ן ועל דירה להשקעה יד שנייה כשזוהי הדירה היחידה שלכם (כלומר זוהי תהייה הדירה היחידה שבבעלותכם), עסקת שוק רגילה לגמרי.

נתונים כלליים - דירה יחידה (2024)

• המינוף המקסימלי (משכנתא) שאפשר לקחת הוא 75% משווי הדירה, כלומר בשביל לקנות דירה שעולה מיליון שקלים תצטרכו להביא לפחות 250 אלף שקל הון עצמי.
• ברכישת דירה יחידה אין מס רכישה (עד שווי דירה של בערך 1.9 מ')
• במכירת דירה יחידה אין מס שבח - מיסים על הרווח שהגיעו מעליית ערך הדירה, עד שווי דירה של 5 מ' (צריך להחזיק את הדירה לפחות 18 חודשים)
• אין מס על השכירות שאתם מקבלים (עד 5654 ש"ח בחודש)

אז למה בכלל נדל"ן?

• עליית ערך - ההנחה שלנו היא שמחירי הדירות יעלו עם הזמן בגלל הביקוש הגדול בארץ וחוסר היצע של דירות חדשות.
• מינוף - היתרון המרכזי שיש לנו בנדל"ן הוא המינוף (לקיחת משכנתא). למה זה יתרון?
  כי אם קנית דירה ששווה מליון שקלים עם מינוף מלא (75%), אתה שמת רק 250 אלף שקל (25% הון עצמי) אבל עליית הערך הייתה על כל שווי הדירה.

דוגמה:
נניח הייתה עליית ערך של 4%, כלומר שווי הדירה עלה ב-40 אלף שקל.
אבל!
40 אלף שקל מ-250 אלף שקל זה 16% תשואה על ההון העצמי (מה שאתם שמתם).
(כמובן שזה לא נטו/מה שישאר בכיס כי יש משכנתא וכו אבל הבנתם את הרעיון של המינוף)

• הכנסה משכירות (תשואה פירותית) - אם יש משכנתא הם "ישלמו לך אותה" ואם אין משכנתא זה כסף לכיס.
  
  
• כל הטבות המס שיש בדירה יחידה שפירטתי עליהם בנתונים הכלליים מקודם.

אז מה האסטרטגיה שלנו?עם הזמן ערך הדירה יעלה, את ההחזר החודשי לבנק אנחנו מביאים מהשכר דירה ובנתיים החוב שלנו יורד כך מתי שנמכור את הדירה נצטרך להחזיר פחות לבנק.

זאת האסטרטגייה הכי פאסיבית שיש בעולם הנדל"ן.

איך מתחילים?

• להבין כמה הון יש לכם ולפי זה מה טווח מחירי הדירות שאתם יכולים לרכוש
• לבדוק מה יהיה ההחזר החודשי של המשכנתא לפי סכום הכסף שאתם צריכים ללוות מהבנק ולפי הריבית במשק (כלל אצבע לתקופה של היום שעל כל 100 א' שתקחו תצטרכו להחזיר בערך 500/550 שקל בחודש)
• לבדוק אם ההחזר החודשי לא גדול מ40% מההכנסה הפנויה שלכם (אם כן יכול להיות שהבנק לא יסכים לתת לכם את המשכנתא שאתם רוצים)
  דוגמה: ההכנסה הפנויה שלכם היא 10,000 ואתם רוצים לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה הוא 5,000 שקל - בעייתי.
• לבדוק ולהעריך מה טווח מחירי שכר הדירה באיזור שאתם חושבים לקנות בו (האם שכר הדירה מכסה את המשכנתא או עליכם יהיה להוסיף כסף מהכיס כל חודש)
• להבין ש- יש הוצאות נוספות בעסקת נדל"ן ואם יש לכם 250 אלף שקל בלבד וחשבתם על דירה במיליון אתם תופתעו לרעה (מתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, אולי הנכס צריך שיפוץ)
  דוגמה: מתווך 2%+מע"מ = 23,400, עורך דין 0.5%+ מע"מ = 5,850 (יכול להיות שתהיה עמלת מינימום), שמאות מוקדמת = 3,000, יועץ משכנתאות 6,000 והבנתם את הרעיון…

מתחילים לחפש דירות

• להחליט על האזור שבו אתם מעוניינים לחפש דירות
• להתחיל להסתכל באתרים כמו מדלן ויד 2
• סיור דירות, להתקשר ולקבוע עם מתווכים לבוא לראות כמה שיותר דירות (תנסו לעשות יום מרוכז)

מצאתם משהו מעניין? (תתחילו לשאול את עצמכם את השאלות הבאות)

• מי קהל היעד של הדירה הזאת? סטודנטים? זוגות צעירים? משפחות?
• האם יהיה קל להשכיר את הדירה?
• האם היא קרובה למוקדי עניין ותחבורה ציבורית?
• כל כמה זמן תצטרכו למצוא שוכרים חדשים?
• מה מצב הדירה? מצריכה שיפוץ? ריהוט?
• האם יש סדקים בבניין, חריגות בנייה, דירה מחולקת? (אולי שווה לעשות שמאות מוקדמת)
• דברו עם השכנים ואנשים באיזור, מה השכירות הממוצעת? מה טוב כאן? מה רע כאן?
• לקבל נוסח טאבו עדכני, היתר בנייה ותשריט בית משותף ולתת לעורך דין שלכם לבדוק את הדברים.
• אפשר לקחת את זה צעד אחד קדימה ולבדוק באתר העירייה מה התכנון העירוני באזור

הכל נראה תקין ואתם רוצים להתקדם?
מעולה, תנו לעורך דין שלכם ולעורך דין של המוכר להתחיל לעבוד על טיוטות לחוזה.

לקיחת משכנתא
לא אדבר כאן על איך בונים תמהיל משכנתא אבל כמה דברים חשובים:

1. את תמהיל המשכנתא (איזה מסלולים אתם לוקחים) תבחרו לפני שאתם ניגשים אל הבנקים.
2. תפנו לכמה בנקים ותבקשו מהם הצעה על אותו תמהיל! ככה תוכלו באמת להשוות בין ההצעות.
3. קחו את ההצעה הכי טובה שקיבלתם ותחזרו לבנקים האחרים שפניתם אלייהם לבדוק אם הם יוכלו לתת הצעה טובה יותר
4. תעשו את שלב 3 עד שהבנקים יגידו שהם לא יכולים לשפר יותר ואז תבחרו את ההצעה הטובה והזולה ביותר שהציעו לכם.

*להצעה של הבנק (הריביות שהציעו לכם) יש תוקף - אל תקחו את הזמן יותר מדי כי אחרת תצטרכו לקבל הצעה חדשה ויכול להיות שהריביות ישתנו

עדיין הכל נשמע לכם ג'יבריש? הגיוני!
הדרך הכי טובה ללמוד את עולם הנדל"ן הוא להתנסות בעצמכם, תתחילו להסתכל על דירות ולדבר עם אנשים ואתם תראו שכמו כל דבר בחיים האלה, זה לא כזה מסובך כמו שזה נראה בהתחלה.

הדעה שלי,

• לדירה יחידה בארץ יש יתרונות רבים ולדעתי כדאי שתהווה חלק מכל תיק השקעות
• זה מצריך התעסקות ועלויות נלוות, אם זה לא מתאים לכם, זה בסדר! תשקיעו באפיקים אחרים
• לא חייבים מינוף מקסימלי ולחנוק את עצמכם תזרימית - תעשו עסקה נוחה